Kündigung des Mietvertrags – das müssen Sie wissen

Gesetzliche Kündigungsfrist bei Kündigung des Mietvertrags für Mieter

Mieter können ihren Mietvertrag mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Wie lange Sie schon in Ihrer Wohnung wohnen, ist für die Frist nicht entscheidend – sie bleibt für den Mieter immer gleich.

Wichtig: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit diese fristgerecht ist. Sonn- und Feiertage bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt. Der Samstag zählt jedoch als Werktag.

Beispiel: Wenn Sie Ihre Wohnung oder Haus am Samstag, den 3. Dezember (= 3. Werktag), kündigen, endet das Mietverhältnis bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum 28. Februar. Ginge das Kündigungsschreiben erst am Montag, den 5. Dezember, bei Ihrem Vermieter ein, hätten Sie die Kündigungsfrist knapp verpasst. Das Mietverhältnis würde dann erst einen Monat später am 31. März enden.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung oder Modernisierung

Die Kündigungsfrist für den Mieter verkürzt sich auf 2 Monate, wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Das Sonderkündigungsrecht kann ausgelöst werden, wenn die Miete für eine Wohnung an das ortsübliche Niveau angepasst, also erhöht wird oder vom Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. In diesem Fall hat der Bestandsmieter zwei Monate Zeit, um schriftlich zu kündigen, sobald ihm die Information über die Mieterhöhung zugegangen ist.

Kündigung des Mietvertrags im Todesfall

Beim Tod eines Mieters besteht für die Erben ein Sonderkündigungsrecht. Sie können die Wohnung des Verstorbenen innerhalb eines Monats kündigen. In diesem Fall wird die Wohnung nach der gesetzlichen Frist von drei Monaten an den Vermieter übergeben. Sofern Sie gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt haben oder wollen diese als Erbe übernehmen, haben Sie diesen Anspruch als sogenannte Eintrittsberechtigte.

Eintrittsberechtigt sind in dieser Reihenfolge:

1. Ehegatte (bei gemeinsamer Miete der Wohnung oder vorübergehender Trennung, nicht bei dauerhafter Trennung oder Scheidung)
2. Lebenspartner und Kinder
3. Andere Verwandte oder verschwägerte Angehörige
4. Erben

Der Vermieter hat ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht im ersten Monat nach Kenntnisnahme des Todesfalls, wenn es schwerwiegende Gründe gegen die gewünschte Übernahme des Mietvertrags gibt. Beispiele hierfür wären eine Lärmbelästigung der Mieter durch laute Musik oder Tiere.

Kündigung des Mietvertrags bei Wohngemeinschaften

Bei Wohngemeinschaften ist entscheidend, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat.

Fall 1: Als alleiniger Hauptmieter kündigen

Gibt es einen Hauptmieter und mehrere Untermieter, ist nur der Hauptmieter Ansprechpartner des Vermieters: Nur er kann Vereinbarungen treffen und ggf. das Mietverhältnis kündigen.

Fall 2: Alle Mieter der WG sind Hauptmieter

Sind alle WG-Mitglieder Hauptmieter, können auch nur sie gemeinsam das Mietverhältnis kündigen. Zudem bedarf es bei jeder Änderung der Zustimmung aller. Möchte beispielweise ein Mieter ausziehen, braucht er die Zustimmung und Unterschrift aller Mitbewohner und des Vermieters. Da das in der Praxis kompliziert ist, sollten Sie mit dem Vermieter schon bei Vertragsabschluss vereinbaren, dass der Vertrag nicht bei jedem neuen Mitbewohner neu geregelt werden muss. Dann muss auch der Vermieter seine Zustimmung geben. Weigert sich ein Mitglied, müssen die übrigen notfalls dessen Kündigungserklärung einklagen.

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Kündigung des Mietvertrags bei Trennung oder Scheidung

Trennt sich ein Paar, hat es grundsätzlich kein Recht auf Sonderkündigung. Es muss die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Außerdem muss das Paar bei einem gemeinsamen Mietvertrag auch gemeinsam kündigen.

Möchte ein Partner den Mietvertrag allein fortführen, besteht folgende Möglichkeit: Sie können mit dem Vermieter vereinbaren, den Mietvertrag auf eine Person umzustellen. Hierfür müssen Sie den Vertrag nicht kündigen.

Fristen bei Sonderkündigung durch den Vermieter

In seltenen Sonderfällen können Vermieter eine Sonderkündigung aussprechen. Zum Beispiel:

• Wenn Sie mit Ihrem Mieter im selben Ein- oder Zweifamilienhaus leben, können Sie ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate.
• Wenn der Vermieter ein Haus bei einer Zwangsversteigerung erwirbt oder der letzte und einzige Mieter einer Wohnung stirbt, kann eine Kündigung der Erben mit Dreimonatsfrist folgen.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags

Gründe für fristlose Kündigung durch den Mieter

Mieter können den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das können die folgendem drei Gründe sein:

1. Mangel an der Mietsache: Ist die vertragsmäßige Nutzung der Wohnung einschränkt oder sogar unmöglich, wird dies als Mangel bezeichnet. Hierfür kann zum Beispiel Schimmel, Stromausfall oder ein Wasserschaden der Grund sein. Der Mieter ist zum Nachweis des Mangels verpflichtet.
2. Gefahr für die Gesundheit: Gefahren für die Gesundheit liegen vor, wenn zum Bespiel giftige Baumaterialien verwendet wurden. Auch Sicherheitsmängeln wie eine baufällige Treppe können die Gesundheit des Mieters gefährden. Auch hier liegt die Nachweispflicht beim Mieter.
3. Vertragsverletzung durch den Vermieter: Wenn der Vermieter seinen Mieter beleidigt, droht oder sogar körperlich angreift, kann der Vertrag fristlos gekündigt werden. Auch darf der Vermieter nicht unabgesprochen die Wohnung betreten. Eine Mietpreisüberhöhung oder bewusste, nachgewiesene Fälschung der Nebenkostenabrechnung ist ebenfalls ein Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Gründe für fristlose Kündigung durch den Vermieter

Im Gegensatz zu Mietern haben es Vermieter schwerer, wenn sie den Mietvertrag kündigen wollen. Sie können einem Mieter nur fristlos kündigen, wenn triftige Gründe vorliegen.

Im Folgenden sind 5 Vertragsverletzungen aufgelistet, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können:

1. Zahlungsverzug und Mietrückstand: Mietern, die häufig unregelmäßig, unvollständig oder gar nicht ihre Miete überweisen, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Erfolgt auf die Abmahnung keine Reaktion durch den Mieter, kann der Mietvertrag unter Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden.
2. Störung des Hausfriedens: Der Viermieter hat das Recht auf eine Kündigung, wenn der Mieter den Hausfrieden dauerhaft stört, zum Beispiel durch Brandstiftung, Sachbeschädigung, extreme Lärmbelästigung, Handgreiflichkeiten gegenüber dem Vermieter oder anderen Bewohnern des Hauses.
3. Vernachlässigung der Mietwohnung: Der Mieter vernachlässigt die Wohnung, wenn er zum Beispiel so viel Müll in der Wohnung ansammelt, dass sie nicht mehr begehbar ist, oder es wird nicht ausreichend geheizt, so dass die Leitungen einfrieren.
4. Untervermietung: Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen, ohne vorher die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Untermieter Geld zahlt oder nicht.
5. Unerlaubtes Gewerbe: Für die meisten Gewerbe, die in einer Mietwohnung ausgeübt wer-den, ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Liegt diese nicht vor, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen.