Mietminderung: wann die Miete gekürzt werden darf
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Mietminderung – das Wichtigste kurz erklärt
- Defekte Heizung, Baustellenlärm, Wasserschaden – werden Sie als Mieter durch Mängel solcher Art in Ihrer Wohnqualität beeinträchtigt, können Sie Ihr Recht auf Mietminderung nutzen.
- Eine Mietminderung müssen Sie beim Vermieter nicht „beantragen“; Sie müssen sie ihm allerdings ankündigen und zudem eine Mängelliste einreichen.
- Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, hängt immer vom Einzelfall ab. Als Grundlage für die Berechnung gilt die Bruttomiete (Warmmiete).
- Bevor Sie eine Mietminderung vornehmen, sollten Sie sich gut informieren und am besten rechtlich beraten lassen. Folgen weitere juristische Schritte, sind Sie mit einer Mietrechtsschutzversicherung, vor den entstehenden Kosten geschützt. Die Immobilien-Rechtsschutzversicherung kann separat versichert werden bzw. ist bei der Absicherung über die Private-Rechtsschutzversicherung im Top Tarif für die selbstgenutzte Wohneinheit mitversichert.
Was ist eine Mietminderung?
Schließen Sie einen Mietvertrag ab, verpflichtet sich Ihr Vermieter darin, Ihnen die Wohnung in einer festgelegten Qualität beziehungsweise einem bestimmten Zustand zu überlassen. Dafür zahlen Sie die vereinbarte Miete. Ergeben sich im Laufe der Zeit Mängel, die diesen Zustand erheblich mindern, sodass Ihre Wohnqualität nicht mehr dieselbe ist, können Sie als Mieter eine Mietminderung geltend machen.
Auch wenn im Mietvertrag vereinbarte Posten – etwa der mitgemietete Garagenplatz – fehlen oder die Wohnfläche tatsächlich kleiner ist als angegeben, ist eine Mietminderung rechtens.
Welche Gründe für eine Mietminderung gibt es?
Mietminderung bei Wasserschaden
Ist Ihre Wohnung aufgrund eines Wasserschadens zum Teil nicht mehr nutzbar, ist das ein Fall für eine Mietminderung. Gründe dafür können sein, dass der Keller überschwemmt wurde, Wasser durch die Decke tropft oder ein Rohrbruch seine Spuren hinterlassen hat. Auch die Beeinträchtigungen, die anschließend entstehen können – wie ein Trocknungsgerät, das über Wochen aufgestellt werden muss und einen Raum unbewohnbar macht –, müssen Sie nicht hinnehmen. Ist der Mieter jedoch selbst für den Wasserschaden verantwortlich, ist eine Mietminderung nicht zulässig.
Mietminderung bei Baulärm
Fühlen Sie sich vom Lärm einer nahe gelegenen Baustelle gestört, kann das einen Grund für eine Mietminderung darstellen – muss aber nicht. Hier entscheidet der Einzelfall, ob eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt.
Bestand die Baustelle etwa schon, als Sie die Wohnung bezogen haben, oder war sie zu dem Zeitpunkt bereits angekündigt, dürfen Sie die Miete wegen Baulärm nicht mindern. Auch eine Sanierung Ihres Mietshauses darf der Vermieter bis zu 3 Monaten durchführen, ohne dass Sie eine Handhabe gegen den dadurch entstehenden Lärm hätten.
Mietminderung bei Schimmel
Wer Schimmel in seiner Wohnung hat, kann unter Umständen ernsthafte gesundheitliche Folgen davontragen. Vor allem Menschen mit Vorerkrankungen sind gefährdet. Daher sollten Sie ein besonderes Augenmerk auf mögliche feuchte Wände oder Stellen in Ihrer Wohnung haben. Wenn Sie nicht selbst für die Schimmelbildung verantwortlich sind – etwa durch zu weniges Lüften oder Heizen –, können Sie eventuell eine Mietminderung durchsetzen. Diese kann je nach Raum, der betroffen ist, von 5 Prozent (Keller) bis zu 80 Prozent (komplette Wohnung) betragen.
Mietminderung bei defekter Heizung
Eine warme Wohnung gehört zu unseren elementaren Bedürfnissen. Fällt die Heizung aus und können einzelne Räume oder die gesamte Wohnung nicht mehr geheizt werden, ist eine Mietminderung möglich. Auch wenn die Raumtemperatur über einen längeren Zeitraum unter eine bestimmte Grenze fällt, können Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen. Wie hoch diese ausfallen kann, muss im Einzelfall entschieden werden – auch die Jahreszeit spielt dabei eine Rolle.
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Generell lässt sich nicht sagen, wie stark Mieter ihre Miete im Falle eines Mangels reduzieren dürfen. Dazu muss jede Situation individuell begutachtet werden. So hängt das Vorgehen etwa auch davon ab,
- ob der Mangel gleich nach dem Einzug auftritt, die Wohnung also in ihrer Tauglichkeit von vorneherein eingeschränkt ist, oder ob Mängel im Laufe der Zeit hinzukommen,
- wie lange die Beeinträchtigung besteht und
- in welchem Umfang – etwa ob nur ein Teilbereich oder die komplette Wohnung betroffen beziehungsweise unbewohnbar ist, zum Beispiel aufgrund eines Wasserschadens.
Für Laien ist es oft schwierig einzuschätzen, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wenn, wie hoch diese ausfallen kann. Lassen Sie sich daher rechtlich beraten, zum Beispiel bei der kostenfreien 24-Stunden-Anwaltshotline von Zurich, dem Anwalts-Chat oder der Online Rechtsberatung.
Auch vorschnelles Handeln kann für den Mieter ungünstig ausgehen: Behält er die Miete ein oder reduziert sie – und stellt sich im Nachhinein heraus, dass er selbst für den Schaden verantwortlich ist, droht eine Kündigung.
Was bedeutet die Abmahnung für eine mögliche Kündigung?
Sie wollen sich informieren, um wie viel Prozent Sie ihre Miete aufgrund eines Mangels reduzieren können? In einer Mietminderungstabelle werden beispielhaft Mietminderungsquoten aufgeführt, die auf Gerichtsurteilen basieren. Die Mietminderungstabelle dient jedoch nur zur Orientierung, entschieden wird immer im Einzelfall.
| Mietminderungsgrund | Höhe |
|---|---|
| Kompletter Heizungsausfall im Winter | 100% |
| Vollständiger Ausfall der Elektrik | 100% |
| Wohnung wegen Hochwasser nicht bewohnbar | 100% |
| Ständige Feuchtigkeit mit Schimmelbildung | 80% |
| Überschwemmung durch Starkregen | 80% |
| Baulärm im Wohnhaus | 60% |
| Starke Lärmbelästigung durch Nachbarn | 50% |
| Kaputte Heizung außerhalb der Heizperiode | 50% |
| Lärm einer Großbaustelle | 45% |
| Gestank durch Tiere | 45% |
| Defekter Fahrstuhl | 20% |
| Badewanne nicht benutzbar | 20% |
Mietminderung – eine Beispielrechnung
Als Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung dient immer die Bruttomiete (Warmmiete). Um zu veranschaulichen, wie sich eine Mietminderung auswirken kann, hier ein Beispiel:
Familie M. wohnt im vierten Stock eines Mietshauses. Durch den Ausfall des Fahrstuhls fühlt sie sich beeinträchtigt: Einkäufe, Kinderwagen etc. muss sie über die Treppe nach oben transportieren. Nach Beratung durch einen Anwalt macht Familie M. eine Mietminderung um 20 Prozent für die Dauer des Mangels geltend, in dem Fall 25 Tage.
| Bruttomiete (Warmmiete) | 1.200 EUR |
| Mietminderung pro Monat (20 Prozent) | 240 EUR |
| Mietminderung pro Tag (/ 31) | 7,74 EUR |
| Mietminderung für 25 Tage (x 25) | 193,50 EUR |
Die Mietminderung beträgt in diesem Beispiel 193,50 Euro, das heißt, Familie M. zahlt in dem Monat nur 1.006,50 Euro.
Mietminderung – so geht man vor
Haben Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung festgestellt, der Sie erheblich beeinträchtigt, dürfen Sie nicht gleich mit der Tür ins Haus fallen und einfach die Miete kürzen.
- Als Erstes müssen Sie Ihren Vermieter über die Art und den Umfang des Mangels in Kenntnis setzen. Diese Mängelanzeige sollte – aus Beweisgründen – schriftlich erfolgen.
- In dem Schreiben fordern Sie den Vermieter auf, den Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben.
- Außerdem sollten Sie ankündigen, ab sofort die Miete nur noch unter Vorbehalt zu zahlen. Nur dann sichern Sie sich Ihr Recht auf eine mögliche rückwirkende Mietminderung.
Ohne eine vorher erfolgte Mängelanzeige haben Sie kein Recht auf eine Mietminderung. Kommt Ihr Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, können Sie die Miete – dem Mangel entsprechend – mindern. Ihren Vermieter sollten Sie über diesen Schritt jedoch informieren. Lassen Sie sich über die Höhe der Mietminderung am besten juristisch beraten.
Musterformular Mietminderung - Mängelanzeige mit Fristsetzung (zum Download) (die kursiven Angaben entsprechend ausfüllen)
Absender
Empfänger
Ort, Datum
Mangel an dem Mietobjekt Straßenname, Nummer
Sehr geehrte/r Frau/Herr Nachname,
Ich möchte Sie hiermit darauf aufmerksam machen, dass das von mir angemietete Objekt in Straße Hausnummer, Postleitzahl Ort folgenden Mangel/folgende Mängel aufweist:
Beschreibung des Mangels/der Mängel (in welchem Raum, welche Auswirkungen)
Von meinem Recht zur Mietminderung mache ich ab sofort Gebrauch. Insoweit erfolgt die Mietzahlung ab sofort nur noch unter dem Vorbehalt teilweiser, mängelbedingter Rückforderungen.
Da Sie verpflichtet sind, die angezeigten Schäden zu beheben, bitte ich Sie, diesen so schnell wie möglich, spätestens jedoch bis zum Datum fachmännisch beseitigen zu lassen. Wird dieses nicht geschehen, bliebe nur die Möglichkeit, rechtliche Schritte einzuleiten.
In der Hoffnung, dass dieses nicht nötig sein wird, danke ich im Voraus für Ihre Unterstützung!
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift
Quelle: Mieterschutzbund e. V.
Abmahnung erhalten: So verhält man sich
Das Zurückbehaltungsrecht wird meist erst in Anspruch genommen, wenn bereits eine Mietminderung erfolgt ist, der Vermieter die Mängel aber immer noch nicht behoben hat. In diesem Fall können Sie als Mieter die Miete ganz oder teilweise zurückbehalten. Im Unterschied zur Mietminderung müssen Sie den einbehaltenen Betrag aber wieder zurückzahlen, wenn die Mängel beseitigt sind.
Haben Sie Fragen zum Thema Mietminderung?
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Ist eine Mietminderung nachträglich möglich?Ja und nein.
Ja: Die Mietminderung ist rückwirkend möglich ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihren Vermieter über den Mangel informiert haben.
Nein: Die Mietminderung ist rückwirkend nicht möglich für den Zeitraum, in dem Sie den Mangel selbst bereits länger bemerkt haben, Ihren Vermieter aber noch nicht mit einer Mängelanzeige darüber in Kenntnis gesetzt haben. -
Kann der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?
Ja, das kann er beziehungsweise er darf widersprechen. Dafür können zum Beispiel folgende Gründe vorliegen:
- Der Mieter ist selbst für den Mangel verantwortlich.
- Der Mieter war bereits über den Mangel informiert, als er den Mietvertrag unterschrieben hat.
- Es wurde keine Mängelanzeige gestellt.
- Der Vermieter wurde über die Mietminderung nicht informiert.
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Was passiert mit dem Geld bei Mietminderung?Der Betrag, um den die Miete gemindert wurde, muss vom Mieter nicht zurückgezahlt werden, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Anders beim Zurückbehaltungsrecht: Hier wird die Miete teils oder ganz einbehalten. Hat der Vermieter den Mangel behoben, hat er Anspruch auf den zurückgehaltenen Betrag.
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Wer zahlt den Anwalt bei einer Mietminderung?Schalten Sie als Mieter bei einer Mietminderung einen Anwalt ein – und hält sich Ihr Vermieter an die gesetzte Frist, müssen Sie die Anwaltskosten übernehmen. Besitzen Sie eine Rechtsschutzversicherung, übernimmt diese die Anwaltskosten für Sie und schützt Sie auch vor möglichen finanziellen Folgen, die sich aus weiteren Rechtsstreitigkeiten mit Ihrem Vermieter ergeben können.
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Was gilt als Mietmangel?Ob Lärm, Bauarbeiten, Wasserschaden, Heizungsausfall oder Geruchsbelästigung – schränkt einer dieser Gründe die Wohnqualität erheblich ein, kann das ein Grund für eine Mietminderung sein. Generell spricht man von einem Mietmangel, wenn die Wohnung sich nicht in dem Zustand befindet, auf den der Mieter Anspruch hat.
