Schönheitsreparaturen beim Auszug

Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind kleinere Renovierungsarbeiten, die dazu dienen, eine gemietete Immobilie instand zu halten und Gebrauchsspuren zu beseitigen. Sie müssen meist in bestimmten Abständen während der Mietzeit und beim Auszug des Mieters vorgenommen werden.

Welche Gesetze zu Schönheitsreparaturen gibt es?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verpflichtet den Vermieter, die Mietsache – also die vermietete Immobilie – in einem ordentlichen Zustand zu erhalten und für Renovierungsarbeiten aufzukommen (§ 535 Abs. 1 BGB). In der Praxis sieht es allerdings oft andersherum aus: Die meisten Mietverträge enthalten die Klausel, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist.

Eine genaue Definition, welche Maßnahmen unter Schönheitsreparaturen fallen, liefert das BGB nicht. Allerdings ist in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (§ 28 Abs. 4 II. BV) aufgelistet, was zu den Schönheitsreparaturen gehört.

Beispiele für Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen fallen laut der oben genannten Verordnung diese Maßnahmen:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden
• Streichen bzw. Lackieren der Heizkörper einschließlich Heizrohre
• Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Üblicherweise gehört auch das Verschließen von Dübellöchern zu den Schönheitsreparaturen dazu.

Das sind keine Schönheitsreparaturen

Zu den folgenden Reparaturen sind Sie als Mieter nicht verpflichtet:

• Instandhaltungsmaßnahmen wie zum Beispiel die Reparatur von undichten Wasserleitungen, einer kaputten Heizungsanlage oder die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden
• Austausch eines verschlissenen Teppichbodens
• Abschleifen oder Versiegeln von Parkett
• Entfernen von Rissen in der Decke
• Reparieren von Türschlössern und Lichtschaltern

Was ist die Schönheitsreparaturklausel?

Die Schönheitsreparaturklausel ist Bestandteil vieler Mietverträge. Sie legt fest, welche Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, welche Renovierungsfristen gelten und wer dafür verantwortlich ist. In den meisten Fällen ist dies der Mieter.

Was ist die Kleinreparaturklausel?

Neben Schönheitsreparaturen kann der Vermieter auch sogenannte Kleinreparaturen auf die Mietparteien umlegen. In der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wird dann festgehalten, um welche Reparaturen es sich genau handelt und bis zu welcher finanziellen Obergrenze der Mieter dafür die Kosten zu tragen hat. Zu Kleinreparaturen können beispielsweise Reparaturen an Waschbecken, Wasserhahn, Lichtschalter, Fenstergriff, Rollladengurt etc. gehören.

Was muss ich als Mieter beim Auszug beachten?

Als ob es bei einem Umzug nicht schon genügend zu bedenken gäbe, steht mancher Mieter beim Auszug aus der Wohnung vor der Frage: Muss ich renovieren oder nicht?
Diese unterschiedlichen Szenarien gibt es:

• Sie haben die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen – also weder frisch gestrichen oder tapeziert. Dann sind Sie zu keinen Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet.
• Die Wohnung ist noch im selben Zustand wie bei Ihrem Einzug – weil Sie nur für eine kurze Zeit dort gewohnt haben. Auch dann sind Sie beim Auszug bzw. zum Mietvertragsende nicht zum Streichen verpflichtet.
• Haben Sie die Immobilie in einem frisch renovierten Zustand übernommen und enthält Ihr Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparaturklausel, müssen Sie beim Auszug renovieren. Allerdings sind Sie nicht verpflichtet, für diese Renovierungsarbeiten eine professionelle Firma zu beauftragen, sondern dürfen für Streichen und Tapezieren selbst Hand anlegen. Der Anspruch ist aber, dass Sie alles fachgerecht ausführen. Ansonsten kann der Vermieter Schadensersatz von Ihnen verlangen. Zuvor muss er Ihnen aber eine Nachfrist setzen, in der Sie die Arbeiten erneut ausführen.
  Auch in puncto Farbigkeit sollten Sie Vorsicht walten lassen – zwar darf die Schönheitsreparaturklausel nicht verlangen, dass Sie alles reinweiß streichen, aber knallige Töne sollten Sie dennoch vermeiden. Sonst könnte ebenfalls Ärger mit dem Vermieter drohen.

Was bedeuten Endrenovierungspflicht und Endrenovierungsklausel?

Der Begriff Endrenovierungspflicht besagt, dass der Mieter bei Auszug aus der Wohnung diese renovieren muss. Dazu gehören nicht unbedingt nur Schönheitsreparaturen, auch die Renovierung von Türen und Türrahmen, Bodenarbeiten oder die Wiederherstellung von Fliesen kann gefordert werden.
Die Endrenovierungspflicht besteht nur, wenn sie in einer wirksamen Endrenovierungsklausel im Mietvertrag vereinbart wurde.

Fristen bei Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich gilt: Starre Fristen, wann Sie als Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen haben, müssen Sie nicht hinnehmen – die Klausel im Mietvertrag wird dadurch unwirksam.
Allerdings liefert der Bundesgerichtshof (BGH) durch maßgebliche Urteile zu Renovierungsfristen eine Orientierung.

Demnach gelten für Mietverträge, die vor dem 31.8.2008 abgeschlossen wurden, folgende Fristen für Schönheitsreparaturen:

Welche Klauseln sind unwirksam?

Häufig kommt es vor, dass sich die Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag als unwirksam herausstellt. Dies ist der Fall, wenn:

• darin Renovierungsmaßnahmen gefordert werden, die nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen
• wenn festgelegt wird, dass die Farbe, in der die Wände gestrichen werden sollen, Weiß zu sein hat („neutral“ darf allerdings verlangt werden)
• wenn starre Renovierungsfristen festgelegt sind

Prüfen Sie also genau: Enthält die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag auch nur eines der genannten Beispiele, ist die gesamte Klausel unwirksam. Beim Auszug müssen Sie dann nicht renovieren, sondern die Wohnung nur besenrein übergeben.

Auch die Endrenovierungsklausel kann unwirksam sein. Nämlich dann, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Wohnung in exakt demselben Zustand zu übergeben, in dem er sie übernommen hat – unabhängig davon, ob sie überhaupt renovierungsbedürftig ist oder nicht.

Enthält Ihr Mietvertrag eine sogenannte Quotenklausel, die besagt, dass Sie anteilig Renovierungskosten zahlen müssen, auch wenn die Fristen für die Renovierungen noch nicht abgelaufen sind, ist diese unwirksam.
Beispiel für eine unwirksame Quotenklausel: Ihr Vermieter verlangt von Ihnen, dass Sie, wenn Sie nach zwei Jahren ausziehen, 25 Prozent der Renovierungskosten übernehmen.

Bevor Sie also beim Auszug vorschnell Maßnahmen für Schönheitsreparaturen ergreifen, sollten Sie sämtliche diesbezüglichen Klauseln in Ihrem Mietvertrag eingehend prüfen. Nutzen Sie bei Bedarf als Inhaber einer Zurich Rechtsschutzversicherung die kostenfreie 24-Stunden-Anwaltshotline, den Anwalts-Chat oder die Online Rechtsberatung.

Sowohl einem Vermieter als auch einem Mieter kann eine Immobilien-Rechtsschutzversicherung bei Mietproblemen helfen und übernimmt beispielsweise die Kosten für die rechtliche Beratung oder den Gang vor Gericht.