Grundsteuererklärung für Privateigentum
Das Wichtigste kurz erklärt
- Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden in Deutschland. Da die jahrzehntelange Berechnungsgrundlage veraltet ist, gibt es eine Grundsteuerreform, nach der die Grundstücke neu bewertet werden.
- Nach der Grundsteuerreform gilt eine Übergangsregelung bis Ende 2024. Ab dem 1. Januar 2025 tritt die Grundsteuer dann nach dem neuen Recht endgültig in Kraft.
- Die Abgabe der Grundsteuererklärung betrifft nur Immobilieneigentümer und Grundstücksbesitzer. Allerdings müssen Mieter oft Grundsteuer zahlen, wenn die Vermieter sie über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
In diesem Ratgeber
Was ist die Grundsteuerreform?
Was versteht man unter der Grundsteuer?
Welche Daten benötigt man für die Grundsteuererklärung für Privateigentum?
Welche Fristen gelten für die Abgabe der Grundsteuererklärung?
Was passiert, wenn man die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung nicht eingehalten hat?
Wie berechnet man die Grundsteuer?
Wer ist zur Zahlung von Grundsteuer verpflichtet?
Müssen Mieter Grundsteuer bezahlen?
Was sind die wichtigsten Veränderungen der Grundsteuerreform?
Einspruch gegen Grundsteuerbescheid
Was ist die Grundsteuerreform?
2018 hat das Bundesverfassungsgericht das bisherige System zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele. Die Grundstückswerte waren völlig veraltet: In Westdeutschland wurden die Werte der Grundstücke von 1964 zugrunde gelegt, in Ostdeutschland die von 1935. Zudem zählten bis dahin nur die Größe des Grundstücks sowie die Fläche des Gebäudes. Die Lage hingegen wurde nicht bewertet.Die Grundsteuerreform war daher dringend notwendig. So wurden im Zuge der Reform die Daten zum gesamten Grundbesitz in Deutschland zum Stichtag 1. Januar 2022 neu erhoben. Damit die Steuersätze neu berechnet werden können, mussten Eigentümer bis Ende Januar 2023 (Bayern: bis Ende April 2023) Daten zu ihrem Grundbesitz an die Finanzämter übermitteln.
Was versteht man unter der Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird in Deutschland auf den Grundbesitz erhoben, sie basiert auf dem Wert von Grundstücken und Immobilien. Dabei handelt es sich sowohl um den Grundbesitz von Privatpersonen als auch von Unternehmen. Für die Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Sie finanzieren damit unter anderem Schulen, Kitas, Büchereien, Schwimmbäder und die Infrastruktur vor Ort.Welche Daten benötigt man für die Grundsteuererklärung für Privateigentum?
Die Regelung, welche Daten für die Grundsteuererklärung nötig sind, unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Sind Sie also Eigentümer mehrerer Grundstücke, die sich in verschiedenen Bundesländern befinden, haben Sie mit der Grundsteuererklärung einen etwas höheren Aufwand.
Grundsätzlich gibt es drei Berechnungsmodelle für die Grundsteuer – abhängig von dem Bundesland, in dem Ihr Grundbesitz liegt. Für die Grundsteuererklärung brauchen Sie dann folgende Daten:
Bodenwertmodell (gilt nur in Baden-Württemberg)
- Grundbuchdaten
- Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer
- Bodenrichtwert
- Art der Nutzung
Flächenmodell (Bayern, Hessen, Niedersachsen, Hamburg)
- Grundbuchdaten
- Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer
- Wohnfläche
- Art der Nutzung
Bundesmodell
Am aufwendigsten für die Berechnung der Grundsteuer ist das Bundesmodell, das in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland gilt.
- Grundbuchdaten
- Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer
- Bodenrichtwert
- Art der Nutzung
- Wohnfläche
- Grundstücksart
- Anzahl der Garagen/Stellplätze
- Wohnfläche
Informieren Sie sich je nach Bundesland genauer zu den Daten, die Sie für die Grundsteuererklärung für Privateigentum benötigen – diese Internetportale der einzelnen Bundesländer helfen Ihnen weiter. So bietet z.B. das Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg auf YouTube eine Ausfüllhilfe für die Grundsteuer an. Eine Übersicht über die Internetportale der Bundesländer finden Sie im Folgenden:
- Baden-Württemberg (https://finanzamt-bw.fv-bwl.de/Grundsteuer-neu)
- Bayern (https://www.grundsteuer.bayern.de)
- Berlin (https://www.berlin.de/grundsteuer/)
- Brandenburg (https://finanzamt.brandenburg.de/fa/de/themen/grundsteuer/)
- Bremen (https://www.finanzen.bremen.de/steuern/grundsteuerreform-92715)
- Hamburg (https://www.hamburg.de/fb/grundsteuer/)
- Hessen (https://finanzamt.hessen.de/grundsteuerreform)
- Mecklenburg-Vorpommern (https://www.steuerportal-mv.de/Steuerrecht/Rund-ums-Grundst%C3%BCck/Grundsteuer/)
- Niedersachsen (https://lstn.niedersachsen.de/steuer/grundsteuer/grundsteuerreform-in-niedersachsen-215354.html)
- Nordrhein-Westfalen (https://www.finanzverwaltung.nrw.de/Grundsteuerreform)
- Rheinland-Pfalz (https://www.lfst-rlp.de/unsere-themen/grundsteuer/)
- Saarland (https://www.saarland.de/mfw/DE/portale/steuernundfinanzaemter/Grundsteuerreform/Grundsteuerreform.html)
- Sachsen (https://www.finanzamt.sachsen.de/grundsteuer-11198.html)
- Sachsen-Anhalt (https://mf.sachsen-anhalt.de/steuern/grundsteuer/)
- Schleswig-Holstein (https://www.schleswig-holstein.de/DE/landesregierung/themen/finanzen/grundsteuerreform/grundsteuerreform_node.html)
- Thüringen (https://finanzen.thueringen.de/themen/steuern/grundsteuer)
Welche Fristen gelten für die Abgabe der Grundsteuererklärung?
Die Grundsteuererklärung mussten Eigentümer bis zum 31. Januar 2023 abgeben. In Bayern wurde die Frist bis zum 30. April 2023 verlängert.Was passiert, wenn man die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung nicht eingehalten hat?
Bevor Bußgelder drohen, erhalten Sie meist zunächst ein Erinnerungsschreiben. Kommen Sie der Aufforderung zur Abgabe der Grundsteuererklärung weiterhin nicht nach, drohen Zwangsgeld und eine Schätzung des Finanzamts.Wie berechnet man die Grundsteuer?
Wie in der Vergangenheit wird auch die neue Grundsteuer ab 2025 in drei Schritten berechnet. Allerdings wird der bisherige Einheitswert, den das Finanzamt festgelegt hat, durch den Grundsteuerwert ersetzt.
- Aus den Daten Ihrer Grundsteuererklärung, die sich je nach Bundesland unterscheiden können, ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert.
- Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese wurde im Zuge der Grundsteuerreform drastisch gesenkt auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Hieraus ergibt sich der sogenannte Grundsteuermessbetrag.
- Im letzten Schritt wird dann der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde, in der sich Ihr Grundbesitz befindet, multipliziert. Heraus kommt die Grundsteuer, die Sie zahlen müssen.
Wer ist zur Zahlung von Grundsteuer verpflichtet?
Jeder, der in Deutschland Grundbesitz hat, ist verpflichtet, dafür Grundsteuer zu zahlen.Die Grundsteuer muss der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks zahlen, der im Grundbuch eingetragen ist.
Müssen Mieter Grundsteuer bezahlen?
Grundsätzlich müssen Mieter keine Grundsteuer bezahlen. Nur der Immobilieneigentümer ist zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Allerdings kann der Vermieter – wie er es auch in den meisten Fällen macht – über die Betriebskosten die Grundsteuer auf die Mieter umlegen.Was sind die wichtigsten Veränderungen der Grundsteuerreform?
- Alle Daten zu Grundbesitzwerten werden neu ermittelt.
- Die Steuermesszahl wird auf ein Zehntel des bisherigen Werts gesenkt.
- Die Kommunen passen die Hebesätze an.
- Die Grundsteuer C wird eingeführt, um Spekulationen mit Grundstücken einzuschränken.
- Im Grundgesetz wird eine Öffnungsklausel eingeführt, die es den Bundesländern ermöglicht, eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen.
Einspruch gegen Grundsteuerbescheid
In Expertenkreisen wird vielfach diskutiert, ob die Grundsteuerreform verfassungsgemäß ist. Einige raten daher, in jedem Fall Einspruch zu erheben, wenn man den Grundsteuerbescheid erhält. Andere wiederum sind der Meinung, das könne man sich sparen.
Anders sieht die Sache aus, wenn Sie in Ihrem Grundsteuerbescheid Fehler entdecken – diese sollten Sie unbedingt melden. Prüfen Sie daher Ihren Bescheid sofort und gründlich. Für einen Einspruch beim Finanzamt haben Sie vier Wochen nach Erhalt des Bescheids Zeit.
Die Zurich Immobilien-Rechtsschutzversicherung bietet Ihnen eine kostenfreie Rechtsberatung – über die 24-Stunden-Anwaltshotline, den Anwaltschat oder die Online-Rechtsberatung.
Grundsteuer: Was ändert sich 2025?
Ab dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuerberechnung endgültig angewendet. Bis Ende 2024 gilt eine Übergangsregelung.Wie hoch Ihre Grundsteuer ab 2025 sein wird, lässt sich momentan allerdings noch nicht sagen. Das hängt vor allem vom Hebesatz ab, den jede Gemeinde selbst festlegt.
Grundsätzlich wird die Errechnung der Grundsteuer aber gerechter werden, da in Zukunft auch die Lage der Immobilie bzw. des Grundstücks eine Rolle spielt.
Häufige Fragen zur Grundsteuererklärung für Privateigentum
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Was kann man bei der Grundsteuererklärung falsch machen?
Um Komplikationen und Ärger zu vermeiden, sollten Sie bei der Grundsteuererklärung auf diese Punkte achten:
- Bereiten Sie sich gut vor und stellen Sie alle benötigten Unterlagen zusammen.
- Geben Sie den korrekten Bodenrichtwert aus dem Jahr 2022 an.
- Achten Sie darauf, die Wohnfläche nicht zu groß anzugeben – Zubehörräume wie Keller, Garage oder Dachboden zählen nicht dazu.
- Halten Sie die Fristen ein.
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Was bedeutet „Miteigentümer“ bei der Grundsteuererklärung?Gehört der Grundbesitz mehreren Personen – zum Beispiel einem Paar oder einer Erbengemeinschaft –, gibt einer der Eigentümer die Grundsteuererklärung ab und trägt die anderen als Miteigentümer ein.
Gehören in einem Mehrfamilienhaus die Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern, muss jeder für seine wirtschaftliche Einheit, also die Wohnung, eine eigene Grundstückserklärung abgeben. Das gilt ebenso für Doppelhaushälften. -
Welche Räume zählen nicht bei der Grundsteuer?
Bei der Grundsteuererklärung müssen Sie die Wohn- und Nutzfläche angeben. Dazu zählen die folgenden Räume allerdings nicht:
- Kellerräume
- Dachboden
- Heizungsräume
- Trockenräume
- Waschküchen
- Abstellräume
- Garagen
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Wie viel Grundsteuer muss ich bezahlen?Die Grundsteuer berechnet sich nach der Formel Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz.
Wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 zahlen müssen, lässt sich erst sagen, wenn die jeweilige Gemeinde ihren Hebesatz festgelegt hat. -
Für wen wird die neue Grundsteuer billiger?Das hängt von der Lage des Grundbesitzes ab. Auf dem Land und in strukturschwachen Gebieten könnte die Grundsteuer sinken, sodass es für die Eigentümer billiger wird – ebenso für Mieter, auf die die Grundsteuer meistens umgelegt wird.
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Was passiert, wenn ich die Grundsteuererklärung falsch gemacht habe?Wenn Sie die Grundsteuererklärung abgegeben haben und einen Fehler entdecken, bevor Sie den Bescheid erhalten haben, können Sie die korrigierte Erklärung erneut abgeben. Das funktioniert sowohl elektronisch über ELSTER als auch in Papierform, falls Letztere genehmigt wurde.
Haben Sie den Grundsteuerbescheid bereits erhalten und erst dann den Fehler entdeckt, können Sie beim Finanzamt Einspruch einlegen und die Korrekturen mitteilen. -
Kann man die Grundsteuer selbst berechnen?Um die Grundsteuer selbst zu berechnen, brauchen Sie den Einheitswert bzw. Grundsteuerwert. Den muss aber zunächst das Finanzamt ermitteln. Diesen Wert multiplizieren Sie dann mit der Steuermesszahl. Den sich daraus ergebenden Grundsteuermessbetrag multiplizieren Sie mit dem Hebesatz der Gemeinde. Da die Hebesätze jedoch noch nicht feststehen, können Sie Ihre Grundsteuer für das Jahr 2025 noch nicht berechnen.
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Braucht man für die Grundsteuererklärung ein ELSTER-Konto?Um die Grundsteuererklärung abzugeben, stellt das Portal „Mein ELSTER“ elektronische Formulare bereit. Dafür müssen Sie sich unter www.elster.de registrieren und authentifizieren.
Eine vereinfachte elektronische Möglichkeit für die Übermittlung der Grundsteuererklärung bietet zudem das Bundesfinanzministerium. Dies eignet sich aber nur für unkomplizierte Sachverhalte und nur in Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell bei der Berechnung der Grundsteuer anwenden.
Die Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform ist nur in Ausnahmefällen zulässig.
