Nebenkostenabrechnung prüfen – wichtige Tipps für Mieter

Was ist die Nebenkostenabrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung wird häufig auch als Betriebskostenabrechnung bezeichnet. Sie listet die Kosten auf, die nicht in der festgelegten Miete enthalten sind. Einmal im Jahr muss der Vermieter dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorlegen. Je nachdem, wie viel der Mieter bereits über die Betriebskostenvorauszahlung geleistet hat, erwartet ihn entweder eine Nachzahlung oder er erhält Geld zurück.
Bei der Umlage der Nebenkosten muss sich der Vermieter auf einen der folgenden Verteilerschlüssel beziehen:

• Personenzahl
• Verbrauch
• Wohnfläche
• Wohneinheit

Welcher Verteilerschlüssel – auch Umlageschlüssel genannt – für die Abrechnung zugrunde liegt, vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag.

Welche Kosten sind in der Nebenkostenabrechnung enthalten?

Nicht alle Ausgaben, die dem Vermieter rund um seine vermietete Immobilie entstehen, darf er auch auf die Mietparteien umlegen, etwa Reparaturkosten. In der Betriebskostenverordnung ist genau festgelegt, welche Posten zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören. Dazu zählen zum Beispiel:

• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizung (falls der Mieter nicht direkt mit dem Versorger abrechnet)
• Warmwasserversorgung
• Straßenreinigung
• Müllbeseitigung
• Beleuchtung
• Schornsteinfeger
• Wohngebäudeversicherung
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Grundsteuer

Wieso man die Nebenkostenabrechnung als Mieter prüfen sollte

Niemand ist frei von Fehlern, auch kein Vermieter. Und da die Nebenkostenabrechnung so einige Fehlerquellen beinhalten kann, sollten Sie als Mieter diese immer genau prüfen. Gerade wenn Mieter eine Rückzahlung erhalten, unterlassen sie es meist, die Abrechnung dennoch auf ihre Richtigkeit zu untersuchen. Mietrechtsexperten gehen davon aus, dass durchschnittlich jede zweite Nebenkostenabrechnung in Deutschland falsch ist.
Übrigens: Auch als Vermieter lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung vor dem Absenden gründlich zu prüfen, um möglichen rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Nebenkostenabrechnung prüfen: Das sind die häufigsten Fehler

Falscher Abrechnungszeitraum

Der gesetzliche Abrechnungszeitraum, auf den sich die Nebenkostenabrechnung beziehen muss, umfasst 12 Monate, meist ein Kalenderjahr. Bezieht sich die Betriebskostenabrechnung auf mehr als diesen Zeitraum, ist sie ungültig.
Eine Ausnahme ist, wenn Sie zum Beispiel im März Ihre Wohnung bezogen haben – in dem Fall beträgt der relevante Abrechnungszeitraum nur 10 Monate.

Verpasste Frist

Normalerweise muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung aufstellen. Erhalten Sie nach Ablauf dieser Frist eine Nachforderung, müssen Sie diese nicht mehr bezahlen.

Beispiel: Ihr Vermieter muss Ihnen die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2022 bis zum 31. Dezember 2023 schicken. Erledigt er dies erst im Januar 2024, müssen Sie keine Nachzahlung leisten. Eine Rückzahlung dagegen dürfen Sie auch dann noch einfordern.

Falscher Verteilerschlüssel

Prüfen Sie, ob der in der Nebenkostenabrechnung angegebene Verteilerschlüssel – etwa nach Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch – mit dem im Mietvertrag vereinbarten übereinstimmt.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Welche Nebenkosten Ihr Vermieter umlegen darf, ist im Mietvertrag festgelegt und wird zudem durch die Betriebskostenverordnung vorgegeben. Normalerweise sind das alle umlagefähigen Nebenkosten. Einmalige Kosten wie zum Beispiel für Reparaturarbeiten dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung gelistet sein.
Finden sich in Ihrem Mietvertrag nur einzelne Posten, die konkret benannt sind, müssen Sie auch nur diese bezahlen.
Sofern in einem Mietvertrag keine Nebenkosten benannt werden, muss der Mieter nur die Kosten für Heizung und Warmwasser übernehmen.

Überhöhte Nebenkosten

Bei den Nebenkosten gilt das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot. Das heißt, beauftragt Ihr Vermieter zum Beispiel zur Wartung der Heizung eine Firma, die dann eine überteuerte Rechnung stellt, darf er diese überhöhten Kosten nicht auf Sie umlegen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB, § 556) ist ein Vermieter zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots verpflichtet. Haben Sie als Mieter Zweifel, dass Ihr Vermieter sich daran hält, können Sie Einsicht in die Belege verlangen.

Nebenkostenabrechnung widersprechen

Haben Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung Fehler entdeckt, wurde die Frist für die Abrechnung versäumt oder ist Ihnen das Schreiben schlicht unverständlich, können Sie bei Ihrem Vermieter schriftlich Widerspruch einlegen. Dafür haben Sie ein Jahr lang Zeit, nachdem Sie die Abrechnung erhalten haben. In der Zwischenzeit können Sie die mögliche Nachforderung erst einmal unter Vorbehalt überweisen.

Lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen?

Ja, auf jeden Fall. Denn Sie können nur gewinnen und gehen keinerlei Risiko ein. Liegt ein Fehler zu Ihren Ungunsten vor, erhalten Sie Geld zurück. Gerade bei größeren Wohnungen können das mehrere hundert Euro sein. Im umgekehrten Fall – sollte sich herausstellen, dass Sie mehr nachzahlen müssen – brauchen Sie dennoch nur die ursprüngliche Nachzahlung leisten.

Mit einer Immobilien-Rechtsschutzversicherung haben Sie Anspruch auf eine kostenlose Beratung und können Ihre Nebenkostenabrechnung juristisch prüfen lassen. Sollte es zur Auseinandersetzung mit Ihrem Vermieter aufgrund einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung kommen, sind Sie mit Ihrer Rechtsschutzversicherung vor den finanziellen Folgen – wie etwa den Gerichtskosten – geschützt.

Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung