Untervermietung: Das ist bei der Untermiete zu beachten

Was ist eine Untervermietung?

Bei einer Untervermietung überlässt ein Mieter seine Wohnung, einen Teil oder ein Zimmer davon gegen Entgelt einem Untermieter. Der ursprüngliche Mieter wird damit zum Hauptmieter. Zwischen Hauptmieter und Untermieter wird ein Untermietvertrag abgeschlossen. Der Hauptmietvertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter ist davon nicht betroffen.

Wann darf eine Wohnung oder ein Haus untervermietet werden?

Wollen Sie einzelne Teile oder nur ein Zimmer in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus untervermieten, ist das normalerweise kein Problem, sofern Sie berechtigte Gründe haben. Dann besteht sogar ein Rechtsanspruch auf Untervermietung. Diese Gründe können zum Beispiel sein:

• Eine Person aus Ihrem Haushalt zieht aus
• Bei Ihnen steht ein vorübergehender Auslandsaufenthalt an.
• Sie haben einen Lebenspartner oder Ehepartner, mit dem Sie die Wohnung teilen möchten.
• Aus wirtschaftlichen Gründen – z.B., weil Sie Ihren Arbeitsplatz verloren haben – können Sie sich die Miete allein nicht mehr leisten.

Untermiete: Wann benötigt man eine Erlaubnis und wann nicht?

Grundsätzlich ist es immer ratsam, vor einer Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Zwar haben Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB, § 540) einen Rechtsanspruch auf Untervermietung – dieser bezieht sich aber nur auf Teile der Wohnung und besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Mit einer Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite.

Ist in Ihrem Mietvertrag eine Untervermietung untersagt, kann es sich trotzdem lohnen, Ihren Vermieter um Erlaubnis zu fragen – möglicherweise macht er eine Ausnahme, wenn Ihre Gründe überzeugend sind.

Keine Erlaubnis brauchen Sie hingegen, wenn Sie Besuch bis zu 6 Wochen bei sich aufnehmen. Grundsätzlich ist es im Rahmen des Mietvertrags zudem gestattet, Familienmitglieder in der Wohnung aufzunehmen. Dies gilt nicht als Untervermietung. So ist es allgemein üblich, dass ein Vater, der eine Wohnung anmietet, auch das Recht hat, seine Kinder in dieser wohnen zu lassen.

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Teile davon ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, riskieren Sie die Kündigung.

Verweigert Ihnen der Vermieter die Untervermietung, obwohl Sie berechtigte Gründe vorweisen können, steht Ihnen der Rechtsweg offen. Mit einer Immobilien-Rechtsschutzversicherung oder Mietrechtsschutzversicherung sind Sie vor den finanziellen Folgen – wie zum Beispiel Anwaltskosten oder Gerichtskosten – geschützt.

Darf der Vermieter eine Untervermietung verbieten?

Ja, er darf – allerdings nur wenn einer der folgenden Gründe zutrifft:

• Die Wohnung ist auf eine weitere Person nicht zugeschnitten und wäre somit überbelegt. Jeder Bewohner sollte 8 bis 10 Quadratmeter Platz beanspruchen können.
• Der Vermieter betrachtet den vorgeschlagenen Untermieter als unzumutbar und als Gefahr für den Hausfrieden.
• Soll die komplette Wohnung vermietet werden, darf der Vermieter ebenfalls ablehnen.

Untervermietung als Ferienwohnung?

Was erst mal nach einer lukrativen Idee klingt, kann schnell ein böses Ende nehmen: Sie fahren selbst in den Urlaub und wollen in dieser Zeit Ihre Wohnung an Feriengäste vermieten. Das ist nicht erlaubt. Sie werden dadurch gewerblich tätig, was in Privatwohnungen untersagt ist. Die Vermietung als Ferienwohnung unterscheidet sich von einer längerfristig angelegten Untervermietung – und auch unter das Besuchsrecht fallen zahlende Feriengäste nicht. Sie als Mieter riskieren damit eine Abmahnung und mögliche Kündigung.

Welche Informationen sollte der Untermietvertrag enthalten?

Planen Sie, einen Untermieter bei sich einziehen zu lassen, werden Sie zum Hauptmieter und müssen mit Ihrem Untermieter einen Untermietvertrag abschließen. Dieser sollte folgende Punkte enthalten:

• Namen von Hauptmieter und Untermieter
• Adresse der Mietsache (Wohnung, Haus)
• Höhe des Mietbetrags sowie Kaution und Nebenkosten
• Regelung bezüglich Schönheitsreparaturen
• Dauer des Mietverhältnisses
• Unterschrift von Hauptmieter und Untermieter

Darf der Vermieter die Miete bei Untervermietung erhöhen?

Bei einer Untervermietung darf ein Vermieter in bestimmten Fällen die Miete des Hauptmieters erhöhen und einen sogenannten Untermietzuschlag verlangen – etwa wenn für die Nebenkosten eine Pauschale vereinbart wurde, die in der Miete inbegriffen ist. Wird die Wohnung nun durch eine Person mehr genutzt, erhöht sich auch der Verbrauch, zum Beispiel beim Wasser. Die Nebenkostenpauschale darf der Vermieter also entsprechend anpassen.

Auch wenn durch zusätzliche Personen in der Wohnung diese voraussichtlich deutlich stärker abgenutzt würde und die ursprüngliche Miete für den Vermieter in diesem Rahmen unzumutbar wäre, kann er eventuell die Miete erhöhen.

Da hier oft die individuelle Situation entscheidend ist, sollten Sie sich bei Unklarheiten juristisch beraten lassen. Als Inhaber einer Zurich Rechtsschutzversicherung können Sie zum Beispiel die kostenfreie 24-Stunden-Anwaltshotline oder andere Zurich Rechtsschutz-Serviceleistungen nutzen.