Untervermietung: Das ist bei der Untermiete zu beachten
Das Wichtigste kurz erklärt
- Für eine Untervermietung Ihrer Wohnung brauchen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters. In den meisten Fällen muss er Ihnen diese gewähren.
- Lassen Sie als Hauptmieter einen Untermieter bei sich einziehen, ohne zuvor die Genehmigung des Wohnungseigentümers eingeholt zu haben, riskieren Sie selbst eine Kündigung Ihres Mietverhältnisses.
- In bestimmten Fällen darf der Vermieter die Untervermietung verbieten, etwa wenn er aus berechtigten Gründen den Untermieter ablehnt oder die Wohnung mit einer weiteren Person überbelegt wäre.
- Kann Ihr Vermieter keine berechtigten Gründe gegen eine Untervermietung vorlegen und verweigert er Ihnen dennoch ein Untermietverhältnis, können Sie den Rechtsweg einschlagen. Mit der Zurich Rechtsschutzversicherung sind Sie vor den finanziellen Kosten geschützt.
In diesem Ratgeber
Wann darf eine Wohnung oder ein Haus untervermietet werden?
Untermiete: Wann benötigt man eine Erlaubnis und wann nicht?
Muster-Erlaubnis Untervermietung
Darf der Vermieter eine Untervermietung verbieten?
Untervermietung als Ferienwohnung?
Welche Informationen sollte der Untermietvertrag enthalten?
Darf der Vermieter die Miete bei Untervermietung erhöhen?
Was ist eine Untervermietung?
Bei einer Untervermietung überlässt ein Mieter seine Wohnung, einen Teil oder ein Zimmer davon gegen Entgelt einem Untermieter. Der ursprüngliche Mieter wird damit zum Hauptmieter. Zwischen Hauptmieter und Untermieter wird ein Untermietvertrag abgeschlossen. Der Hauptmietvertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter ist davon nicht betroffen.
Wann darf eine Wohnung oder ein Haus untervermietet werden?
Wollen Sie einzelne Teile oder nur ein Zimmer in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus untervermieten, ist das normalerweise kein Problem, sofern Sie berechtigte Gründe haben. Dann besteht sogar ein Rechtsanspruch auf Untervermietung. Diese Gründe können zum Beispiel sein:
- Eine Person aus Ihrem Haushalt zieht aus
- Bei Ihnen steht ein vorübergehender Auslandsaufenthalt an.
- Sie haben einen Lebenspartner oder Ehepartner, mit dem Sie die Wohnung teilen möchten.
- Aus wirtschaftlichen Gründen – z.B., weil Sie Ihren Arbeitsplatz verloren haben – können Sie sich die Miete allein nicht mehr leisten.
Untermiete: Wann benötigt man eine Erlaubnis und wann nicht?
Grundsätzlich ist es immer ratsam, vor einer Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Zwar haben Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB, § 540) einen Rechtsanspruch auf Untervermietung – dieser bezieht sich aber nur auf Teile der Wohnung und besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Mit einer Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite.
Ist in Ihrem Mietvertrag eine Untervermietung untersagt, kann es sich trotzdem lohnen, Ihren Vermieter um Erlaubnis zu fragen – möglicherweise macht er eine Ausnahme, wenn Ihre Gründe überzeugend sind.
Keine Erlaubnis brauchen Sie hingegen, wenn Sie Besuch bis zu 6 Wochen bei sich aufnehmen. Grundsätzlich ist es im Rahmen des Mietvertrags zudem gestattet, Familienmitglieder in der Wohnung aufzunehmen. Dies gilt nicht als Untervermietung. So ist es allgemein üblich, dass ein Vater, der eine Wohnung anmietet, auch das Recht hat, seine Kinder in dieser wohnen zu lassen.
Wenn Sie Ihre Wohnung oder Teile davon ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, riskieren Sie die Kündigung.
Verweigert Ihnen der Vermieter die Untervermietung, obwohl Sie berechtigte Gründe vorweisen können, steht Ihnen der Rechtsweg offen. Mit einer Immobilien-Rechtsschutzversicherung oder Mietrechtsschutzversicherung sind Sie vor den finanziellen Folgen – wie zum Beispiel Anwaltskosten oder Gerichtskosten – geschützt.
Muster-Erlaubnis Untervermietung
Musterformular Untervermietung - Mustervorlage zusätzlich als PDF (zum Download) (die kursiven Angaben entsprechend ausfüllen)
Absender
An den Vermieter/Verwalter
Ort, Datum
Muster-Erlaubnis Untervermietung
Sehr geehrte Damen und Herren,
gemäß § 553 Abs. 1 BGB bitten wir Sie um die Erlaubnis, einen Teil der von uns gemieteten Wohnung untervermieten zu dürfen.
Als Untermieter/in haben wir (Name Untermieter/in) vorgesehen.
(Name Untermieter/in), wohnt derzeit in (Wohnort Untermieter/in).
Falls gewünscht, werden wir zur Person des/der Untermieters/in gern weitere Angaben machen.
Die Notwendigkeit der geplanten Untervermietung ergibt sich aus folgenden Gründen:
(Gründe für die geplante Untervermietung)
Wir erwarten Ihre Antwort bis zum (Datum) und verbleiben
mit freundlichen Grüßen
Unterschrift
Quelle: Berliner Mieterverein
Darf der Vermieter eine Untervermietung verbieten?
Ja, er darf – allerdings nur wenn einer der folgenden Gründe zutrifft:
- Die Wohnung ist auf eine weitere Person nicht zugeschnitten und wäre somit überbelegt. Jeder Bewohner sollte 8 bis 10 Quadratmeter Platz beanspruchen können.
- Der Vermieter betrachtet den vorgeschlagenen Untermieter als unzumutbar und als Gefahr für den Hausfrieden.
- Soll die komplette Wohnung vermietet werden, darf der Vermieter ebenfalls ablehnen.
Untervermietung als Ferienwohnung?
Was erst mal nach einer lukrativen Idee klingt, kann schnell ein böses Ende nehmen: Sie fahren selbst in den Urlaub und wollen in dieser Zeit Ihre Wohnung an Feriengäste vermieten. Das ist nicht erlaubt. Sie werden dadurch gewerblich tätig, was in Privatwohnungen untersagt ist. Die Vermietung als Ferienwohnung unterscheidet sich von einer längerfristig angelegten Untervermietung – und auch unter das Besuchsrecht fallen zahlende Feriengäste nicht. Sie als Mieter riskieren damit eine Abmahnung und mögliche Kündigung.
Welche Informationen sollte der Untermietvertrag enthalten?
Planen Sie, einen Untermieter bei sich einziehen zu lassen, werden Sie zum Hauptmieter und müssen mit Ihrem Untermieter einen Untermietvertrag abschließen. Dieser sollte folgende Punkte enthalten:
- Namen von Hauptmieter und Untermieter
- Adresse der Mietsache (Wohnung, Haus)
- Höhe des Mietbetrags sowie Kaution und Nebenkosten
- Regelung bezüglich Schönheitsreparaturen
- Dauer des Mietverhältnisses
- Unterschrift von Hauptmieter und Untermieter
Darf der Vermieter die Miete bei Untervermietung erhöhen?
Bei einer Untervermietung darf ein Vermieter in bestimmten Fällen die Miete des Hauptmieters erhöhen und einen sogenannten Untermietzuschlag verlangen – etwa wenn für die Nebenkosten eine Pauschale vereinbart wurde, die in der Miete inbegriffen ist. Wird die Wohnung nun durch eine Person mehr genutzt, erhöht sich auch der Verbrauch, zum Beispiel beim Wasser. Die Nebenkostenpauschale darf der Vermieter also entsprechend anpassen.
Auch wenn durch zusätzliche Personen in der Wohnung diese voraussichtlich deutlich stärker abgenutzt würde und die ursprüngliche Miete für den Vermieter in diesem Rahmen unzumutbar wäre, kann er eventuell die Miete erhöhen.
Da hier oft die individuelle Situation entscheidend ist, sollten Sie sich bei Unklarheiten juristisch beraten lassen. Als Inhaber einer Zurich Rechtsschutzversicherung können Sie zum Beispiel die kostenfreie 24-Stunden-Anwaltshotline oder andere Zurich Rechtsschutz-Serviceleistungen nutzen.
Kündigung bei Untervermietung ohne Erlaubnis
Lässt ein Mieter ohne Genehmigung seines Vermieters einen Untermieter bei sich einziehen, ist das unzulässig – im schlimmsten Fall droht ihm die Kündigung. Ob der Vermieter dazu berechtigt ist, entscheidet der Einzelfall. Mit einer Rechtsschutzversicherung sind hier sowohl Mieter als auch Vermieter auf der sicheren Seite, was die Kosten möglicher rechtlicher Auseinandersetzungen betrifft.
Fragen und Antworten zum Thema Untervermietung
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Wie ist die Regel der Untervermietung bei einer 1-Zimmer-Wohnung?Für eine 1-Zimmer-Wohnung gibt es keine Sonderregelung, sie gilt als ganze Wohnung. Der Vermieter kann daher die Erlaubnis zur Untervermietung ablehnen.
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Ist die Untervermietung genehmigungspflichtig?Auch wenn Sie aus bestimmten Gründen einen Rechtsanspruch auf Untervermietung von Teilen Ihrer Wohnung haben, brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Zudem sollten Sie auch aus Rücksicht auf das Verhältnis zu Ihrem Vermieter diesen informieren und die Genehmigung einholen.
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Wie hoch darf der Untermietzuschlag sein?Der Untermietzuschlag kann vom Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf die Miete des Hauptmieters aufgeschlagen werden. Er darf maximal 25 Prozent der Hauptmiete oder bis zu 20 Prozent der Untermiete betragen.
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Ist Untermiete steuerpflichtig?Grundsätzlich sind Einnahmen aus der Untervermietung Mieterträge und müssen in der Einkommensteuererklärung dem Finanzamt gemeldet werden. Versteuert werden muss aber nur der Überschuss, der sich aus Einnahmen und Ausgaben ergibt.
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Wie berechnet man die Miete für den Untermieter?Wie viel Sie Ihrem Untermieter als Miete berechnen, bleibt Ihnen überlassen. Die einfachste und fairste Lösung: Er zahlt denselben Quadratmeterpreis wie Sie. Nutzt er allerdings ein möbliertes Zimmer, können Sie auch einen Aufschlag berechnen.
