Eine Immobilie kaufen, selbst einziehen oder eine Wohnung vermieten

Immer mehr Menschen erfüllen sich mit dem Kauf einer Immobilie ihren persönlichen Lebenstraum. Das eigene Haus oder die eigene Wohnung verspricht Sicherheit, Freiheit, Unabhängigkeit und eine gesteigerte Lebensqualität. Nicht jeder möchte in seine gekaufte Immobilie jedoch selbst einziehen, sondern entscheidet sich für eine fremdvermietete Wohnung als Kapitalanlage. In diesem Beitrag erfahren Sie Wissenswertes über den Kauf einer Immobilie und worauf Sie beim Vermieten Ihrer Immobilie achten sollten.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Gestaltungsfreiheit, Geldanlage und Altersvorsorge – mit dem Kauf einer Immobilie gehen zahlreiche Vorteile einher.
  • Vor- und Nachteile sollten sorgfältig und objektiv gegeneinander abgewogen werden.
  • Nicht für jeden lohnt sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Das persönliche Budget aus Eigenkapital und monatlichem Einkommen sowie der persönliche Lebensstil spielen eine entscheidende Rolle.
  • Je nachdem, ob Sie selbst in die Immobilie einziehen oder sie vermieten wollen, bieten sich unterschiedliche Darlehensarten an.
  • Eine fremdvermietete Kapitalanlage eignet sich hervorragend als inflationssichere Geldanlage, zuverlässige Nebeneinnahmequelle und solide Altersvorsorge.
  • Als Vermieter kommen aber auch zahlreiche Pflichten auf Sie zu, zum Beispiel die Suche nach einem geeigneten Mieter, die Teilnahme an Eigentümerversammlungen und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen.

Mieten oder kaufen – die Vor- und Nachteile eines Eigenheims

Die Kreditzinsen sind niedrig, das Sparbuch verspricht kaum noch Rendite und Sie ärgern sich über die steigende Miete, die Sie Monat für Monat dem Vermieter überweisen müssen. Es gibt gute Gründe, sich für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims zu entscheiden. Neben finanziellen Aspekten spielen dabei immer auch Emotionen eine wichtige Rolle. In den eigenen vier Wänden zu wohnen, tun und lassen zu können, was man will – sicherlich sind das auch für Sie Überlegungen, um über den Kauf einer Immobilie nachzudenken. Und es sind immer auch wichtige Argumente, die für oder gegen den Kauf sprechen.


Sie sollten sich jedoch nie ausschließlich von Ihren Emotionen leiten lassen und unbedingt objektive Kriterien für Ihre Entscheidung heranziehen. Schließlich ist der Kauf einer Immobilie vielleicht die größte Anschaffung Ihres Lebens. Er ist mit zahlreichen Vorteilen verbunden, hat aber auch seine Kehrseiten. Beides gilt es abzuwägen.

Immobilie kaufen – die wichtigsten Vorteile

  • Freiheit bei der Gestaltung: Vom Garten über die Haustreppe bis hin zum Bau zusätzlicher Wände sind Sie bei der Gestaltung Ihres Eigenheims weitgehend frei.
  • Attraktive Geldanlage: Beim Kauf einer Immobilie sind Sie mit einer festgeschriebenen Finanzierung vor Preisanstiegen geschützt und können Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach der Tilgung des Darlehens Ihr Eigen nennen. Auch im Falle einer Inflation ist Ihr „Betongold“ vor Wertverlust geschützt.
  • Solide Altersvorsorge: Sobald Ihre Immobilie abbezahlt ist, kommen abgesehen von Reparatur- und Wohnnebenkosten keine weiteren Zahlungen mehr auf Sie zu. Somit haben Sie im Alter mehr Geld zur freien Verfügung.
  • Staatliche Förderung: Von Wohn-Riester bis zum KfW-Darlehen bietet der Staat verschiedene Fördermittel, die Sie zur Senkung Ihrer Darlehensbelastung und für Ihre Baufinanzierung nutzen können.

Immobilie kaufen – die wichtigsten Nachteile

  • Höhere Nebenkosten: Wer ein Eigenheim besitzt, zahlt höhere Nebenkosten. Zusätzlich zu den Nebenkosten, die Sie als Mieter tragen müssen, fallen für Eigentümer Versicherungsbeiträge, Verwaltungskosten, Bankgebühren, Zinsen sowie Kosten und Rücklagen für Instandhaltung, Modernisierungen und für Reparaturen an.
  • Makler- und Notargebühren: Immobilienkäufer müssen Notar- und Maklergebühren zahlen, welche häufig einen nicht unerheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen.
  • Renovierungs- und Reparaturkosten: Im Vergleich zu Mietern müssen Eigentümer die Kosten für Renovierungen und Reparaturen selbst bezahlen.
  • Wohnortwechsel: In Bezug auf den Wohnort sind Sie als Immobilienbesitzer nicht unabhängig.

Die Finanzierung – wie bezahle ich mein Haus oder meine Wohnung

Der Kauf eines Eigenheims ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Den kompletten Kaufpreis werden wohl die allerwenigsten Menschen auf den Tisch legen. Ein besonders wichtiges Thema ist deshalb die Finanzierung über einen Wohnungs- oder Haus-Kredit.

Immobilienkauf – Ermittlung des Budgets

Da sich die Finanzierung eines Hauses meist über mehrere Jahrzehnte erstreckt, kommt der Planung der Hausfinanzierung eine besonders wichtige Rolle zu. Zunächst müssen Sie Ihr persönliches Budget ermittelt. Rechnen Sie hierfür den Preis Ihrer Immobilie mit den Nebenkosten (Maklerprovisionen, Kosten für Grundbucheintragung und Notarkosten sowie Grunderwerbssteuer) zusammen. Im Internet finden Sie zahlreiche Online-Rechner, die Ihnen dabei helfen.

Für die Finanzierung können Sie Eigenkapital und ein oder mehrere Darlehen verwenden. Dabei kommt es auf das richtige Verhältnis an. Grundsätzlich gilt: Mindestens 20 % der errechneten Gesamtkosten sollten Sie mit Eigenkapital abdecken. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, umso geringer fallen die monatlichen Kosten für Darlehenszinsen und ggf. -tilgung an. Rechnen Sie bei der Finanzierung auf jeden Fall mit ein, dass Sie genügend Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben für Ihre Immobilie haben. Das Budget und die Finanzierung entscheiden letztendlich auch darüber, welche Art und Größe die Immobilie haben kann und sollte – ob es ein freistehendes Einfamilienhaus, die Doppelhaushälfte oder ein kleines Apartment wird.

Immobiliendarlehen aufnehmen

Bei der Suche nach dem passenden Darlehen müssen verschiedene Dinge beachtet werden. Bei sehr niedrigen Immobilienzinsen lohnt es sich, diese günstige Zinshöhe so lange wie möglich festzuschreiben. Mindestens 10 Jahre sollte das Darlehen laufen, im Idealfall sogar 15 oder mehr Jahre. Je höher die Zinsen sind, umso kürzer sollte die Zinsbindung sein.

Neben dem effektiven Jahreszins ist die Tilgungsrate das zweite wichtige Entscheidungskriterium bei der Wahl des Darlehens. Wer selbst in die Wohnung oder das Haus einzieht, sollte ein Annuitätendarlehen mit einer hohen Tilgungsrate wählen, um möglichst schnell schuldenfrei zu sein. Allerdings sollten Sie die Tilgungsrate nur so hoch kalkulieren, wie Sie es sich auch tatsächlich leisten können. Auch die Möglichkeit einer flexiblen Tilgungsrate besteht. Sowohl bei einem plötzlichen Einkommensausfall als auch bei einer unverhofften Gehaltserhöhung können Sie mit solch einem Tilgungsmodell flexibel agieren.

Immobilie vermieten – die Kapitalanlage

Sie möchten Ihre Wohnung nicht selbst beziehen, sondern als Kapitalanlage nutzen und vermieten? Dann kommt für Sie zur Finanzierung eher ein Zinszahlungsdarlehen infrage. Dieses Darlehen tilgen Sie nicht Monat für Monat währenddessen, sondern auf einmal am Ende der Laufzeit. Um dann die komplette Darlehenssumme tilgen zu können, sparen Sie während der Laufzeit in eine Rentenversicherung. Einer der wesentlichen Vorteile für Sie: Als Vermieter können Sie Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Da bei einem Zinszahlungsdarlehen die Zinsen konstant hoch bleiben, können Sie entsprechend hohe Beträge von der Steuer absetzen.

Vorteile einer Mietimmobilie

Mit dem Kauf einer fremdvermieteten Immobilie als Kapitalanlage profitieren Sie von vielzähligen finanziellen Vorteilen:

  • zusätzliches Einkommen durch monatliche Mieteinnahmen
  • inflationssichere Geldanlage
  • solide Altersvorsorge
  • umfangreiche Steuervorteile

Aufgaben des Vermieters

Neben diesen Vorteilen sollten Sie sich aber auch über die Pflichten als Vermieter informieren. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, kommen diverse Aufgaben auf Sie zu. Dazu gehören:

  • Teilnahme an Eigentümerversammlungen
  • Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
  • Abstimmung und Durchführung von Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen
  • Erfüllung von Anforderungen des Finanzamtes
  • Neuvermietung frei werdender Wohnungen
  • Lösung von eventuellen Rechtsstreitigkeiten

Wenn Sie wenig Zeit haben oder Ihnen der Aufwand der Wohnungsvermietung zu groß ist, Sie auf ein Mietobjekt aber dennoch nicht verzichten möchten, können Sie auch einen Verwalter beauftragen. Dieser führt die entsprechenden Aufgaben zuverlässig für Sie durch.

Den richtigen Mieter finden

Eine besondere Bedeutung kommt der Wahl des Mieters zu. Bei einer Neuvermietung oder einem Mieterwechsel sollten Sie sich nicht nur auf die Sympathie des Mietinteressenten verlassen. Wichtig ist vor allem, ob der Mieter in der Lage ist, die Miete rechtzeitig zu bezahlen und wie er sich in Ihrer Wohnung verhält. Um sich ein Bild vom jeweiligen Mietinteressenten zu machen, können Sie Bewerbern bei der Besichtigung unter anderem folgende Fragen stellen:

  • Spielen Sie oder ein Familienmitglied ein Musikinstrument? Falls ja, welche(s)?
  • Haben Sie Haustiere?
  • Mit wie vielen Personen möchten Sie in die Wohnung einziehen?
  • Welche Gründe gibt es für das Ende Ihres bisherigen Mietverhältnisses?
  • Läuft gegen Sie ein Insolvenz-, Konkurs- oder Vergleichsverfahren?
  • Sind Sie einverstanden mit einer Mieterbonitätsprüfung mittels einer Schufa-Auskunft?
  • Wie lautet der Name Ihres bisherigen Vermieters?

Darüber hinaus sollten Sie von potenziellen zukünftigen Mietern folgende Dokumente einfordern:

  • Bonitätsprüfung
  • Einkommensnachweise der vergangenen drei Monate
  • Mieterselbstauskunft
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen?

Ein erfahrener und professioneller Makler verfügt über wertvolle Kompetenzen bei der Wohnungsvermittlung und hat in der Regel eine clevere Marketingstrategie. Er kann Ihre Immobilie somit schneller an einen Kaufinteressenten vermitteln und günstigere Konditionen für Sie verhandeln. Zwar ist die Beauftragung eines Maklers zunächst mit zusätzlichen Kosten verbunden, in den meisten Fällen zahlen sich diese jedoch aus.

Den Mietpreis bestimmen

Der Mietpreis einer Wohnung hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Hierzu gehören der Zustand des Gebäudes, die Größe und Ausstattung der Wohnung sowie deren Lage. Mithilfe des Mietspiegels können Sie sich zunächst einen Überblick über den aktuellen Wohnungsmarkt verschaffen. Wie hoch sind die Mieten ähnlicher Wohnungen? Wie hoch sind die Nebenkosten?

Darüber hinaus müssen Sie bei der Festlegung des Mietpreises überprüfen, ob in Ihrem Ort die Mietpreisbremse gilt. Ist dies der Fall, darf die Miethöhe nicht mehr als 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. In einem Ort ohne Mietpreisbremse hingegen darf Ihre Miete nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Den Mietvertrag erstellen

Ein Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern und sollte grundsätzlich in schriftlicher Form geschlossen werden. Bei der Erstellung eines Mietvertrags müssen Sie folgende Punkte beachten:

  • Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen namentlich benannt werden.
  • Die Miethöhe und Höhe der Mietkaution müssen genannt werden.
  • Das Mietobjekt muss exakt bezeichnet werden (hierzu gehören auch vermietete Nebenräume, Kellerräume, Autoabstellplätze, Garagen, Garten, etc.).
  • Beginn und Ende (bei befristeten Mietverträgen) des Mietverhältnisses müssen enthalten sein.

Das Internet bietet eine Fülle an Mustermietverträgen. Sollten Sie sich für ein solches Muster entscheiden, muss dieses präzise auf Aktualität und Rechtsgültigkeit überprüft werden. Achten Sie auch darauf, dass die Interessen des Mieters und Vermieters gleichermaßen berücksichtigt werden.

Die Hausordnung aushändigen

Neben dem Mietvertrag müssen Sie dem neuen Mieter auch die Hausordnung aushändigen. Darin werden nicht nur alle Verhaltensregeln in der Hausgemeinschaft festgelegt, sondern auch Pflichten des Mieters wie beispielsweise Winterdienst oder die Treppenhausreinigung beschrieben. Auch dafür finden Sie zahlreiche Beispiele im Internet. Bei einer Wohnanlage mit mehreren Parteien gibt es meist eine bestehende Hausordnung, an die sich auch der neue Mieter halten muss.

Die Wohnungsübergabe

Sobald der Mietvertrag sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter unterschrieben wurde, kann die Wohnungs- und Schlüsselübergabe stattfinden. Hierbei sollten die folgenden Punkte im Übergabeprotokoll festgehalten werden:

  • Datum und Uhrzeit
  • anwesende Personen
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel inklusive Schlüsselnummern
  • bestehende Wohnungsmängel
  • Zählerstände für Strom, Wasser, Gas oder Fernwärme

Nachdem das Übertragungsprotokoll vollständig ausgefüllt wurde, wird es sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter unterschrieben. Nun kann Ihr Mieter einziehen.

Fazit

Ob für den Eigengebrauch oder als Kapitalanlage: Für zahlreiche Menschen bedeutet der Kauf einer Immobilie die Erfüllung eines Lebenstraums. Zudem kann eine Immobilie ein wichtiger Baustein Ihrer Geldanlage und Altersvorsorge sein. Zugleich ist der Kauf einer Immobilie eine weitreichende Entscheidung, die mit vielzähligen Konsequenzen einhergeht. Die jeweiligen Vor- und Nachteile für und wider den Kauf eines Eigenheims sollten Sie deshalb vorab sorgfältig gegeneinander abwägen. Neben dem Eigenheim entscheiden sich viele Menschen zunehmend auch für eine fremdvermietete Immobilie zum Zwecke einer Kapitalanlage. Trotz des hohen Aufwands bei der Vermietung machen zahlreiche Vorteile wie monatliches Zusatzeinkommen, umfangreiche Steuervorteile und eine solide Altersvorsorge die vermietete Immobilie attraktiv.