Kauf von Wohneigentum

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden.

Kauf von Wohneigentum

Kauf von Wohneigentum

Altersvorsorge und der Wunsch nach den eigenen vier Wänden: Es gibt viele gute Gründe, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Vorab sollten Sie sich aber über einige Dinge klar werden:

Persönliche Wünsche und Anforderungen

Klären Sie Ihre Anforderungen an Standort, Erholungs- und Freizeitwert, Grundstück und Wohnfläche.

Was sind Ihre Anforderungen an den Standort:

  • Stadtlage, Stadtrandlage, ländliches Gebiet?
  • Parkplatzmöglichkeiten?
  • Umgebung der Immobilie?
  • Belastung durch Lärm, Industrie-Emissionen?
  • Entfernung zur Innenstadt?
  • Entfernungen zum Arbeitsplatz, zur Schule, zum Kindergarten?
  • Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und öffentlichen Verkehrsmitteln?

Was sind Ihre Anforderungen an den Erholungs- und Freizeitwert:

  • Natur, Wald?
  • Schwimmbad, Jogging-, Fahrradmöglichkeiten, Sporteinrichtungen?
  • Kultur, Theater, Kinos, Restaurants?

Was sind Ihre Anforderungen an das Grundstück:

  • Ebenes Grundstück, Hanglage? Aussichtslage?
  • Garten nicht einsehbar, abgeschlossen?
  • Gartengröße und Gartenpflege?

Was sind Ihre Anforderungen an die Wohnfläche und Räumlichkeiten:

  • Wie ist die Wohn- und Nutzfläche von Wohnzimmer, Esszimmer/Essplatz, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Gästezimmer etc.
  • Sind Küche, Toilette und Badezimmer neu, oder muss renoviert werden?
  • Benötigen Sie Arbeitszimmer, Hobbyraum oder eine Sauna?
  • Sind Keller/Vorratskeller, Abstellraum Garage, Stellplatz, Terrasse, Balkon etc. vorhanden? 

Außerdem sollten Sie noch auf folgendes achten:

  • Welche Nutzungsmöglichkeiten gibt es nach dem Bebauungsplan?
  • Ist das Grundstück durch Altlasten beeinträchtigt? Im Baulastenverzeichnis ist festgelegt, welchen Beschränkungen Sie als Grundstückseigentümer unterliegen.
  • Ist das Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen (Wasser, Strom, Gas, Kanalisation)? Erkundigen Sie sich ggf. nach den Erschließungskosten.
  • Mit welchen Entwicklungen und Maßnahmen für das Wohngebiet und die Umgebung ist zu rechnen?
  • Wie hoch sind die ortsüblichen Grundstückspreise? Der Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde weiß darüber Bescheid.
  • Mit welchen Erwerbsnebenkosten ist zu rechnen (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, evtl. Maklergebühr)?

Auf was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu achten?

Beachten Sie den Aufteilungsplan:

  • Der Aufteilungsplan ist gemäß §7 Abs. 4 WEG eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung.
  • Festgehalten sind die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und die Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile.
  • Die zum Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet.

Beachten Sie die Teilungserklärung:

Die Teilungserklärung legt die gesetzlichen Richtlinien der Wohnungseigentümer fest. Sie wird von einem Notar erstellt und beim Grundbuchamt hinterlegt. Folgende Punkte sind enthalten:

  • Miteigentumsanteile sind aufgeteilt, die Lage der einzelnen Wohnungen wird gezeigt, die als Sondereigentum den einzelnen Käufern gehören.
  • Sie beschreibt genau, welche Anteile jedem Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum zustehen (Grundstück, Waschküche, tragende Wände, Fundamente, Dach, Gartenanlagen etc.).
  • Der auf jede Wohnung entfallende Miteigentumsanteil ist ausgewiesen. Nach diesem Anteil werden unter anderem die jeweiligen Rücklagen pro Eigentümer (z. B. für Neuanschaffungen, Reparaturen, Verschönerungen) festgelegt.
  • In den eigenen vier Wänden (Sondereigentum) kann sich jeder Eigentümer ein-richten, wie er möchte. Vorausgesetzt, die Rechte von Dritten stehen dem nicht entgegen. •
  • Am Gemeinschaftseigentum dürfen Sie auf keinen Fall von sich aus etwas ver-ändern. Dazu ist ausschließlich die Gemeinschaft aller Eigentümer berechtigt (vertreten durch den Verwalter).
  • Achten Sie darauf, dass in der Teilungserklärung Ihre Wohneinheit vollständig und richtig angegeben ist. Die Lage Ihrer Wohnung (auch Kellerräume oder Fahrzeug-Abstellplatz etc.) muss so genau beschrieben sein, dass eine Verwechslung ausgeschlossen ist.
  • Lassen Sie etwaige Sondernutzungsrechte (z. B. eine ausschließliche Nutzung des Gartens) in die Teilungserklärung aufnehmen. Nur so erhalten Sondernut-zungsrechte eine dingliche Wirkung und sind auch für Rechtsnachfolger bindend.

 

Beachten Sie die Gemeinschaftsordnung:

  • Sie regelt das gemeinschaftliche Miteinander zwischen den Eigentümern und dem Hausverwalter.
  • Gibt es besondere Gebrauchsregelungen? Dürfen Sie z. B. ein Gewerbe in der Eigentumswohnung nur mit Zustimmung des Verwalters oder der Miteigentümergemeinschaft ausüben?
  • Gibt es Sonderregelungen, um das gemeinschaftliche Eigentum zu nutzen?
  • Wurden Beschränkungen für den Fall des Verkaufs von Wohnungen vereinbart (z. B. die Zustimmung der Wohnungseigentümer-Versammlung, des Verwalters)?
  • Wie sind Nutzung, Lasten und Kosten verteilt? Zum Beispiel sind die Kosten für Treppenhausbeleuchtung, Aufzug, Verwalter, Versicherungen etc. von allen Eigentümern zu übernehmen. Der jeweilige Anteil berechnet sich grundsätzlich nach dem entsprechenden Miteigentumsanteil.

Beachten Sie den Verwaltervertrag:

  • Im Verwaltervertrag sind geregelt: Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, seine Bezahlung, der Zeitraum seines Vertrags.
  • Mindestens einmal im Jahr beruft der Verwalter die Wohnungseigentümer-Versammlung ein. In dieser wird über Angelegenheiten beraten und entschieden, die der Gesetzgeber vorgibt oder die von den Eigentümern festgelegt werden.
  • Unter anderem legt der Verwalter seine Abrechnung über das vergangene Jahr vor und erläutert den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr. Die Hauseigentümergemeinschaft entscheidet dann darüber.
  • Lassen Sie sich beim Kauf einer Eigentumswohnung aus „zweiter Hand“ die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen vorlegen. Sie geben Auskunft über mögliche Reparaturen am Gemeinschaftseigentum oder über Probleme der Eigentümergemeinschaft.

Beachten Sie die Hausordnung:

Die Hausordnung bestimmt z. B. über Gemeinschaftsanlagen, Reinigungspflichten, Schadensverhütung, Tierhaltung, Haus-Ruhe etc.

Soll ich ein Haus vom Bauträger kaufen?

  • Bauträger bieten Objekte (einschließlich Grundstück) zu einem Festpreis an. Unterlagen, die Sie sich zuschicken lassen sollten:
    • Bau- und Leistungsbeschreibungen
    • Musterkataloge
    • Vertragsbedingungen
    • Referenzen (Listen)
      • Zu empfehlen ist, diese Unterlagen von einem Architekten oder Bausachverständigen prüfen zu lassen.
      • Wenn möglich, sprechen Sie mit anderen Bauherren über deren Erfahrungen mit dem von Ihnen ins Auge gefassten Bauträger.
      • Sämtliche Vereinbarungen mit einem Bauträger sind notariell zu beurkunden (inklusive Baubeschreibungen und Baupläne).
      • Von Vorteil ist, vertraglich ein „Zurückbehaltrecht“ von 5 – 10 Prozent auf den Festpreis zu vereinbaren. Und zwar für so lange, bis alle eventuellen Mängel behoben sind.

Ist der Kauf eines Fertighauses sinnvoll?

  • Die großen Fertighaushersteller sind in der Regel Generalunternehmer. Dem Bauherren bieten sie einen Gesamtservice rund ums Haus: Von der Hilfe bei der Grundstückssuche bis hin zu Kontakten mit Notaren und Baubehörden.
  • Fertighäuser werden in Werkshallen vorgefertigt und passgenau und komplett auf die Baustelle geliefert. Dort entsteht innerhalb weniger Tage das Wohnhaus. 
    Die kurze Aufbauzeit ist einer der Vorteile des Fertigbaus.
  • Der Bauherr kann wählen zwischen kleinen Häusern, Bungalows, Komfort- und großzügigen Landhäusern bis hin zu repräsentativen Villen. Viele Fertighaushersteller bieten den Bau des Kellers mit an. 
  • Sofern Sie sich für ein Fertighaus interessieren, erhalten Sie Informationen (teilweise gegen Schutzgebühr) im Internet: 

    Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V. (BDF) 
    www.bdf-ev.de 

    Bundes-Gütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser e.V. (BMF) 
    www.guetesicherung-bau.de 

    Deutscher Holzfertigbau-Verband e.V. (DHV) 
    www.d-h-v.de 

    Gütegemeinschaft Deutscher Fertigbau e.V. (GDF) 
    www.guete-gemeinschaft.de 

    Gütegemeinschaft Fertigkeller e.V. (GÜF) 
    http://www.kellerbau.info/

  • Vergleichen Sie beim Kauf eines Fertighauses verschiedene Angebote. Lassen Sie sich von einem Bausachverständigen beraten. Er kann die Leistungsbeschreibungen der Hersteller beurteilen und auf mögliche Schwachstellen hinweisen.
  • Über www.fertighaus.de erhalten Sie 
    • Informationen zu 90 Anbietern und Herstellern von Fertighäusern 
    • Beispiele und Preise für Fertighäuser 
    • Kostenlose Produktinformationen

Verträge mit Fertighausherstellern

  • Die Anzahlung für Ihr Fertighaus sollte 10 % des Kaufpreises nicht übersteigen. Der Betrag sollte fällig werden, sobald alle Bauunterlagen von der Behörde geprüft und an Sie ausgehändigt wurden.
  • Wenn die Fertigteile auf der Baustelle angekommen sind und die Rohbauphase abgeschlossen ist, wird die erste Teilzahlung zwischen 40 % bis 60 % fällig. 
  • Ist der Innenausbau abgeschlossen, der Estrich getrocknet, die Wände mit Rohren verlegt, Putz und Malerarbeiten fertig und die letzten Böden verlegt, ist die zweite Teilzahlung zwischen 30 % bis 40 % des Kaufpreises zu zahlen. 
  • Sind die Sanitärräume fertig gestellt, das Haus einzugsbereit, die Schlüssel übergeben und die Mängel beseitigt, wird die Restzahlung fällig. 
  • Machen Sie das Bezahlen abhängig vom tatsächlich erreichten Leistungsstand – nicht von der Auskunft eines Bauleiters oder Architekten. 

Kauf eines Hauses aus zweiter Hand

Ältere Häuser haben oft ihren eigenen Charme. Wenn ein Umbau oder eine Renovierung notwendig ist, Sie diese Arbeiten aber nicht in Eigenleistung durchführen können, sind die zusätzlichen Kosten nicht zu unterschätzen. Manchmal kann ein vergleichbarer Neubau günstiger sein.

Begutachten und schätzen Sie das Objekt

  • Lassen Sie den Wert des Objekts schätzen, z. B. von einem öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen. Die Adressen erhalten Sie über die Industrie- und Handelskammern.
  • Ein Bausachverständiger prüft das Haus genau und weist Sie auf eventuelle Bauschäden hin. So ist es möglich, bestimmte Folgekosten z. B. für Umbauten oder Renovierung realistisch einzuschätzen. 
  • Ein Gutachten gibt Auskunft über den Verkehrswert der Immobilie: den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag zu bezahlen wäre. 
  • Gutachten erstellen vereidigte und öffentlich bestellte Bausachverständige, Gutachterausschüsse bei den Landkreisen und kreisfreien Städten, Makler und Architekten. 

In einem Gutachten ist die Wertermittlung mit sämtlichen verwendeten Daten in übersichtlicher Form und nachvollziehbar dargestellt. Das Bewertungsobjekt wird detailliert erfasst und beschrieben: Baulasten, bauliche Nutzbarkeit sowie Eigenschaften (z. B. Größe, Lage, Alter und Zustand). Für die Wertermittlung gibt es verschiedene Verfahren: 

  • Vergleichswertverfahren: Der Wert ermittelt sich durch Preisvergleiche (durch den für vergleichbare Objekte gezahlten Kaufpreis)
  • Ertragswertverfahren: Der Wert ermittelt sich durch die nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinerträge (Einnahmen aus Mieten und Pachten nach Abzug der Be-wirtschaftungskosten). Bezugswert ist die Restnutzungsdauer des Objekts. Dieses Verfahren ist vor allem bei Mietwohnhäusern und gewerblichen Objekten anzuwenden. 
  • Sachwertverfahren: Der Sachwert basiert auf dem Bodenwert und dem Bauwert (Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung abzüglich Abnutzung). Der Bodenwert wird ermittelt durch einen Preisvergleich oder den Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert erfährt man beim Liegenschaftsamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. 
 

Allgemeine und ergänzende Prüfkriterien, mit denen Sie das von Ihnen ins Auge gefasste Objekt noch besser einschätzen können

  • Baujahr, allgemeiner Zustand (lassen Sie das Objekt von einen Fachmann prüfen)
  • Größe des Grundstücks, Zustand der Außenanlagen, Gartengestaltung
  • Standort und Umgebung (Entfernung zum Arbeitsplatz, zu Schulen, Versorgungseinrichtungen, öffentliche Verkehrsmittel, Freizeitwert, evtl. störende Einflüsse etc.)
  • Nachbarn, Nachbarbebauung
  • Bausubstanz (erkennbare notwendige Reparaturen)
  • Bauschäden, absehbare Instandhaltungsmaßnahmen
  • Wohnfläche, Grundriss (Anzahl der Räume, Funktion, Größe, Ausstattung etc.)
  • Grundrissmängel
  • Bautechnik (verwendete Baumaterialien, Energieverbrauch, Heizung, Wärme- und Schalldämmung etc.)
  • Feuchtigkeitsschutz, Einbruchschutz
  • Architektur, äußere Gestaltung, Außenanlage
  • „Extras“ (Anbauten, Einbauten)
  • Garagen, Stellplätze
  • Kann das Haus sofort bezogen werden? Bestehen Mietverhältnisse?
  • Umfang notwendiger Renovierungen, Modernisierungen
  • Denkmalschutz, Sanierungsgebiet, Stadtentwicklungsplanung
  • Mögliche An-, Aus-, Umbauten
  • Umfang möglicher Eigenleistungen
  • Vertragsbedingungen, Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Nebenkosten, Gewährleistungen
  • Möglichkeiten zur gewerblichen (Teil-)Nutzung
  • Grundbuchauszüge, Baulastenverzeichnis, Liegenschaftskataster
  • Im Bebauungsplan als Baugrundstück für Wohngebäude ausgewiesen?
  • Bauauflagen, Bebauungsmöglichkeiten
  • Beurkundungs-, Notar-, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer
  • Sind Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe festgesetzt?
  • Wie hoch sind die evtl. noch anfallenden Erschließungskosten?
  • Entsprechen behördliche Auflagen Ihren Erwartungen?
  • Bodenuntersuchung, Altlasten, evtl. geologisches Gutachten
  • Vermessungskosten?
  • Anschlüsse gesichert (Wasser, Abwasser, Strom, Gas)?
  • Änderung der Straßenbreite im Bebauungsplan vorgesehen?
  • Reicht die Frontbreite für den Bau einer Garage?

Verträge über den Kauf eines Hauses aus "zweiter Hand"

  • Die Verträge sind notariell zu beurkunden. Beschaffen Sie sich einen Grundbuchaus-zug. Vergewissern Sie sich, ob der Verkäufer Eigentümer und berechtigt ist, das Objekt zu verkaufen.
  • Für die Kaufentscheidung sind Bauvorlagen interessant, die das Bauaufsichtsamt der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung ausstellt. Sie enthalten Bauzeichnungen, Baubeschreibungen, Nachweise der Standsicherheit und andere bautechnische Nachweise sowie die Darstellung der Grundstücksentwässerung.
  • Regeln Sie im Kaufvertrag, wer ggf. für rückständige Grundsteuern oder für noch fällig werdende Erschließungskosten aufkommt. Dies gilt vor allem für Erschließungsmaßnahmen vor der Eigentumsübertragung.
  • Vereinbaren Sie, wann der Kaufpreis fällig ist. Üblich ist, dass ein Notar die Kaufpreisabwicklung treuhänderisch übernimmt.
  • Vereinbaren Sie im Kaufvertrag einen festen Termin für die Übergabe des Hauses. Dieser Termin kann auch für die Übernahme bestehender Lasten gelten. Stellen Sie vertraglich sicher, dass das Objekt geräumt und frei von Rechten Dritter zu übergeben ist (z. B. frei von Mietverhältnissen).
  • Bestehen Gewährleistungsansprüche gegenüber Handwerkern, sollten diese auf den Käufer übertragen werden.
  • Der Kaufvertrag sollte eine Erklärung des Verkäufers enthalten, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind und außerdem kein Schädlingsbefall tierischer oder pflanzlicher Art vorliegt.
  • Legen Sie vertraglich fest, wer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, Löschung der Grundpfandrechte und die Treuhandkosten übernimmt.

Wie wird finanziert?

  • Der Kauf einer Immobilie sollte sicher und gut geplant werden. Vor allem die Finanzierung und Tilgung.
  • Die Finanzierung ist sehr genau auf Ihre persönlichen Bedürfnisse und wirtschaft-liche Belastbarkeit abzustimmen.
  • Alle Summen, die Sie kalkulieren sollten Sie eher pessimistisch berechnen.
  • Setzen Sie niedrigere Einkünfte an sowie höhere Ausgaben und Baukosten. So sind mögliche Fehleinschätzungen abzufedern. Größere finanzielle Löcher, die möglicher-weise die Finanzierung gefährden, können so vermieden werden.

Checken Sie Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben

  • Wie hoch ist das monatliche (Familien-)Nettoeinkommen? Sie benötigen dazu eine monatliche Ein- und Ausgabenrechnung Ihrer Lebenshaltungskosten, die über einen längeren Zeitraum Bestand haben.
  • Die mögliche Höhe für die Finanzierungsraten richtet sich danach, was nach Abzug aller Ausgaben von Ihrem Haushaltseinkommen übrig bleibt.
  • Nur wenn Sie sich darüber einen realistischen Überblick verschaffen, ist präzise einzuschätzen, welche monatlichen Tilgungen für einen Kredit möglich sind.

Welches Vermögen und Eigenkapital ist vorhanden?

  • Wie hoch sind die vorhandenen Ersparnisse?
  • Welche Summen sind in Bausparverträgen bereits einbezahlt?

Wie hoch sind die Gesamtkosten für den Kauf von Haus- oder Wohnungseigentum?

  • Was kostet das Grundstück und die Immobilie?
  • Wie hoch sind die Notar-, Architekten-, Gerichts-, Maklerkosten?
  • Was ist an Grunderwerbsteuer zu zahlen?
  • Fallen Erschließungs-, Vermessungs-, Abbruchkosten etc. an?

Prüfen Sie, mit welchen zusätzlichen Ausgaben durch den Immobilienkauf zu rechnen ist

Neben den monatlichen Tilgungsraten für einen Kredit ist möglicherweise mit laufenden Betriebskosten zu rechnen.

Zum Beispiel für

  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer etc.)
  • Wasserversorgung, Elektrizität, Betrieb und Wartung der Heizung
  • Personen- und Lastenaufzüge
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Hausverwaltung, Hausmeister
  • Sonstige Betriebskosten

Staatliche Förderungsmöglichkeiten

  • Für alle, die ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen und selbst nutzen wollen, gibt es staatliche Fördermittel.
  • Es gibt Förderungen durch vergünstigte Darlehen, Zuschüsse und andere Arten der Subventionierung.
  • Auch der energieeffiziente oder barrierefreie Umbau des Eigenheims kann gefördert werden.
  • Je nachdem, ob eine Immobilie gebaut, gekauft oder umgebaut wird, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.
  • Hausbau: Wohn-Riester, soziale Wohnraumförderung, Fördermittel der KfW Bankengruppe, evtl. Bundesländer, Stadt oder Gemeinde, Kirchen.
  • Energieeffizientes Bauen und Sanieren: KfW Bankengruppe, Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BafA), evtl. Bundesländer.
  • Altersgerecht umbauen und Einbruchschutz: KfW Bankengruppe, evtl. Bundesländer. Informieren Sie sich bei
  • der Kreditanstalt für Wiederaufbau www.kfw-foerderbank.de
  • beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle www.bafa.bund.de

Zurich Tipp

Sprechen Sie mit Ihrem Zurich Versicherungspartner. Er steht Ihnen für ein Finanzierungsgespräch gern zur Verfügung.

Steuerliche Aspekte

Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, haben viele Kosten selbst zu tragen. Einige Posten sind von der Steuer absetzbar

Sanierungskosten

  • Nutzen Sie eine denkmalgeschützte Immobilie selbst und modernisieren Sie diese, können Sie als Eigentümer die Kosten als Abschreibung von der Steuer absetzen. Und zwar zehn Jahre mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens.

Handwerkerleistungen

  • Eigentümer haben die Möglichkeit, 20 % ihrer Handwerkskosten – maximal 1.200 EUR pro Jahr – von der Steuer abzusetzen.
  • Berücksichtigt werden nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten.
  • Materialkosten (z. B. Tapeten, Fußbodenbeläge) können nicht abgesetzt werden.
  • Die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten sind auf Handwerkerrechnungen gesondert von den Materialkosten aufzuführen.

Steuern sparen in Wohneigentümer-Gemeinschaften

  • Eigentümer, die Mitglied einer Wohneigentümer-Gemeinschaft (WEG) sind, können bestimmte Arbeiten an der Wohnanlage von der Steuer absetzen.
  • Dies gilt auch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft der Auftraggeber ist.
  • Der Eigentümer muss an den Kosten beteiligt gewesen sein. Sein Anteil wird individuell errechnet.

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Telefon: +49 (0)228 268-01
Mo - Fr 7:30 - 20:00 Uhr, Sa 7:30 - 15:00 Uhr

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SMS: +49 (0)177 6987424
(Gebühren abhängig vom gewählten Anbieter)

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